Sommerhus med flere ejere: aftalerne, der holder venskabet

Et sommerhus, der ejes af flere, fungerer næsten altid godt det første år: ingen har brugt huset endnu, og alt det, man kunne blive uenige om, er stadig hypotetisk. Derfor er det også det billigste tidspunkt at skrive aftalen ned.

Fire spørgsmål går igen i de sager, der ender skævt — brugen, pengene, beslutningerne og exit. Dertil kommer skatten, hvor den dyreste misforståelse er, at hver ejer har sit eget bundfradrag. Det har man ikke: der er ét pr. bolig.

Kort svar

Lav en skriftlig aftale, mens I er enige — en samejeoverenskomst. Den skal som minimum svare på fire spørgsmål: hvordan fordeles brugen, hvordan fordeles udgifterne, hvem bestemmer hvad, og hvad sker der, hvis én vil sælge eller dør. Skattemæssigt gælder desuden, at der er ét bundfradrag pr. bolig, som fordeles efter ejerandel — ikke ét pr. person. Og hver ejer indberetter sin egen andel.

Sameje, arv og aftaler mellem private har juridiske konsekvenser, der afhænger af jeres konkrete situation. Denne artikel er et overblik, ikke juridisk rådgivning. Få en advokat til at se en samejeoverenskomst igennem, før I underskriver — det er en lille udgift i forhold til det, den forebygger.

De fire spørgsmål, aftalen skal svare på

1. Hvem bruger huset hvornår? Det lyder trivielt, indtil to familier vil have uge 29. De almindelige modeller:

• Fast rotation — I skiftes til at vælge først, år for år. Enkel og svær at blive uvenner om.
• Faste uger — hver ejer har sine uger. Forudsigeligt, men stift.
• Først til mølle med frist — alle melder ønsker inden en dato, derefter fordeles der.

Uanset model: skriv ned, hvad der sker med de uger, ingen vil have, og om man må låne sin uge ud til andre.

2. Hvordan fordeles udgifterne? Skeln mellem tre slags, for de behandles sjældent ens:

• Faste udgifter (ejendomsskat, forsikring, grundejerforening) — fordeles typisk efter ejerandel. Står forsikringen i én ejers navn, så få bekræftet hos selskabet, at de øvrige ejere — og en eventuel udlejning — også er omfattet. Ellers kan det ende med at være forsikringstageren alene, der er dækket.
• Forbrug (el, vand, varme) — fordeles enten efter ejerandel eller efter faktisk brug. Efter brug er mere retfærdigt og kræver, at nogen aflæser.
• Vedligehold og forbedringer — her opstår konflikterne. Aftal på forhånd, hvor stort et beløb én ejer må bruge uden at spørge, og hvordan større ting besluttes.

3. Hvem bestemmer? Skal alt være enstemmigt, eller er der flertal? Enstemmighed lyder rimeligt og betyder i praksis, at én person kan blokere alt — også nødvendige reparationer. Et almindeligt kompromis: flertal for drift og vedligehold, enstemmighed for at sælge, låne penge i huset eller ændre aftalen.

4. Hvad sker der, hvis én vil ud? Det vigtigste punkt, og det, der oftest mangler. Aftal:

• Forkøbsret for de øvrige ejere.
• Hvordan prisen fastsættes — en uafhængig vurdering er det mest holdbare.
• En frist for, hvor længe de andre har til at beslutte sig.
• Hvad der sker ved dødsfald — går andelen til arvingerne, og skal de så kunne købes ud?

Uden en aftale kan en ejer i sidste ende kræve huset solgt. Det er præcis den situation, samejeoverenskomsten findes for at undgå. Få juridisk hjælp til netop dette punkt.

Skatten: ét bundfradrag, flere selvangivelser

Her er den misforståelse, der koster flest penge:

Der er ét bundfradrag pr. bolig — ikke ét pr. ejer. To ejere får altså ikke hver sit fulde bundfradrag. Det ene fradrag fordeles efter ejerandel. Ejer I halvt om halvt, har hver af jer halvdelen af fradraget.

Til gengæld er indberetningen personlig: hver ejer oplyser sin egen andel på sin egen årsopgørelse og retter sin egen forskudsopgørelse. SKAT skriver det selv sådan: ejer I boligen sammen med andre, fordeles både lejeindtægt og bundfradrag efter ejerforholdet. Se forskudsopgørelsen ved sommerhusudlejning.

Valget mellem bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag har også betydning, når I er flere, og det kan ikke nødvendigvis laves om bagefter. Se bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag, og kontrollér reglerne for sameje hos SKAT.

Regnestykket, trin for trin

Det er her, de fleste går galt: man tager husets samlede lejeindtægt og skriver den på sin egen forskudsopgørelse. Det er dobbelt så meget, som du skal, hvis I er to.

Rækkefølgen herunder gælder bundfradragsmetoden, som de fleste bruger. Bruger I i stedet regnskabsmæssigt fradrag, findes hverken bundfradraget eller de 40 %: så er det lejeindtægten minus jeres faktiske, dokumenterbare udgifter, der deles efter ejerandel. Metoderne kan ikke blandes, og valget gælder hele huset — ikke den enkelte ejer.

1. Start med husets samlede lejeindtægt for året. Lejer huset ud for 200.000 kr., er det tallet, I begynder med — én gang, for hele huset.
2. Træk husets ene bundfradrag fra. Det er husets, ikke personernes. I 2026: 13.800 kr. ved privat udlejning, 50.200 kr. gennem et indberettende bureau eller en platform. Kontrolleret hos SKAT september 2026; satserne reguleres årligt.
3. Af det, der er tilbage, gives yderligere 40 % i fradrag — det dækker alle udgifter ved udlejningen. Tilbage står 60 %, og det er den skattepligtige del. Kontrolleret hos SKAT september 2026.
4. Del resultatet efter ejerandel. Ejer I halvt om halvt, har hver af jer halvdelen. Er I tre med en tredjedel hver, har hver en tredjedel.
5. Hver ejer skriver SIT eget tal på sin egen forskudsopgørelse. Ikke husets tal, ikke de andres.

Det samme regnestykke kan køres i den anden rækkefølge — del indtægten og fradraget først, og regn så hver for sig. Resultatet er det samme, så længe både indtægten og bundfradraget deles efter samme ejerandel. Fejlen opstår, når man deler indtægten, men glemmer at dele fradraget — så får hver ejer et helt bundfradrag, og det findes ikke.

Du skriver beløbet EFTER fradrag. Det er det skattepligtige beløb — resultatet af trin 1-4 — der skal stå på forskudsopgørelsen, ikke den samlede leje. Feltet er 218 på forskudsopgørelsen og rubrik 37 på årsopgørelsen. Kontrolleret hos SKAT september 2026. Skriver du bruttolejen i stedet, forskudsregistrerer du markant for meget — det er den dyreste af de almindelige fejl.

Lejer I ud gennem et bureau, indberetter bureauet ofte beløbet for jer. Tjek så, at det ER indberettet, og at fordelingen mellem jer passer, før I skriver noget selv — ellers risikerer I at oplyse det samme to gange. Er beløbene store, eller har I forskellige ejerandele, er en revisor billigere end fejlen.

Tast det ind i god tid

Når hver ejer kender sit tal, skal det ind på forskudsopgørelsen i TastSelv — og helst så tidligt på året som muligt.

Grunden er enkel: forskudsopgørelsen fordeler skatten ud over årets måneder. Taster du den ind i januar, betales den lidt ad gangen. Taster du den ind i november, skal det samme beløb presses ned i de sidste par måneder. Og taster du den slet ikke, kommer hele beløbet som restskat året efter — det, folk kalder et skattesmæk. Der kan lægges et procenttillæg oveni restskat, og der findes en frist for frivillig indbetaling, som kan reducere det. Satser og frister slås op hos SKAT.

Ved sameje gælder det hver ejer for sig. Forskudsopgørelsen er personlig, så det hjælper ikke, at én af jer har tastet sin andel ind — de andre får deres egen restskat. Aftal en fast dato, hvor I gør det sammen, ligesom I aftaler alt andet om huset. Se forskudsopgørelsen ved sommerhusudlejning for fremgangsmåden.

Ægtefæller og samlevende

Ægtefæller behandles ikke altid som to almindelige medejere, og samlevende uden papir på det står anderledes end gifte. Reglerne for ægtefæller, samlevende og arv er et område for sig — spørg SKAT om skattedelen og en advokat om ejerskabsdelen. Antag ikke, at det fungerer som hos venner, der ejer sammen.

Hvis I lejer ud sammen

Så kommer der tre ekstra ting at aftale:

• Hvem gør arbejdet? Bookinger, gæstekontakt, nøgler, rengøring. Enten deles det, eller også betales den, der gør det.
• Hvordan fordeles indtægten? Efter ejerandel er det enkleste. Efter hvem der lagde arbejdet er mere retfærdigt og kræver, at man skriver timer ned.
• Hvor mange uger må lejes ud? Hver udlejet uge er en uge, ingen af jer bruger selv. Det er ofte her, uenigheden reelt ligger.

Bliver I enige om at udleje, giver det sig selv, at huset skal fremstå som ét sted med én stemme over for gæsterne — ikke tre forskellige måder at svare på en besked. En fælles velkomstbog og et fælles sæt husregler gør det arbejde én gang.

Det korte råd

Skriv aftalen, mens I er enige. Få en advokat til at læse den. Og tag punktet om, hvad der sker, når én vil ud, alvorligt — det er det eneste punkt, hvor prisen for at mangle en aftale kan blive, at huset skal sælges.