Skat ved udlejning af sommerhus i 2026

Når du udlejer dit sommerhus, er lejeindtægten skattepligtig — men hvor meget du reelt skal betale, afhænger af, hvilken fradragsmetode du bruger, og af de aktuelle satser. Denne artikel giver dig overblikket over, hvordan systemet hænger sammen, så du ved, hvad du skal kontrollere. Den er ikke skatterådgivning, og satserne ændrer sig, så de konkrete tal skal altid tjekkes hos SKAT.

Først: hvilken slags udlejning er din?

Den vigtigste beslutning kommer før platformvalg og metodevalg: hvad udlejer du civilretligt og momsmæssigt? Det afgør både moms og skattemetode.

• Et selvstændigt sommerhus / en selvstændig fritidsbolig: udlejning er momsfri uanset lejeperiodens længde (SKAT). Det er den situation, denne artikel handler om.
• Et værelse eller en integreret del af din egen bolig: korttidsudlejning under 1 måned er momspligtig, og du skal momsregistreres ved 50.000 kr. årlig omsætning — et helt andet regelsæt.

Er du i tvivl om annex, sidehus eller to enheder på samme matrikel, så få klassifikationen vurderet konkret hos SKAT. Den er økonomisk langt vigtigere end annoncenavnet.

Hvornår skal du betale skat — og hvad tæller med?

Indtægt fra udlejning af dit sommerhus er skattepligtig. Vigtigt: forbrug (el, vand og varme), som lejeren betaler, tæller med som lejeindtægt. SKATs egne eksempler tager udgangspunkt i "lejeindtægt inkl. el, vand og varme" — afregn derfor ikke skat af din nettopayout eller af "husleje uden forbrug".

Bundfradragsmetoden (2026-satser)

Bundfradragsmetoden giver et fast fradrag i lejeindtægten, hvorefter 60 % af beløbet over bundfradraget er skattepligtigt. Du kan ikke samtidig trække faktiske udgifter fra.

• Privat udlejning (ingen indberettende tredjepart): 13.800 kr. (2026)
• Via indberettende platform/bureau: 50.200 kr. (2026)

Tre ting, mange tager fejl af:

1. Ét bundfradrag pr. bolig — ikke pr. person. Ved sameje/ægtefæller fordeles det ene bundfradrag efter ejerandel. To ejere får altså ikke hver sit fulde fradrag.
2. Ingen "dobbelt" fradrag ved at blande kanaler. Bundfradraget bruges først på platform-/bureau-indtægten; kun en eventuel rest kan bruges på privat udlejning.
3. Forbrug ændrer ikke metoden: ved bundfradrag er der ingen særskilte udgiftsfradrag — heller ikke for forbrug eller platform-gebyrer.

Regnskabsmæssig metode — og en fælde

Vælger du i stedet regnskabsmæssigt fradrag, får du intet bundfradrag, men kan fratrække direkte udlejningsudgifter: forbrugets udlejningsandel (el/vand/varme), annoncering, vedligehold og afskrivning af inventar, og en forholdsmæssig del af grundskylden.

To vigtige begrænsninger:

• Du kan ikke fratrække vedligehold af selve ejendommen/bygningen — kun inventar. Varmepumpe, gulve, bad mv. regnes typisk ikke som inventar.
• Valget er irreversibelt: vælger du regnskabsmetoden, kan du ifølge SKAT ikke senere skifte tilbage til bundfradrag. Beslut metoden bevidst — gerne med en før-sæson-beregning.

Platform-gebyrer og skat er ikke det samme

Platformens gebyr er ikke et særskilt skattefradrag i bundfradragsmetoden — tænk altid i bruttoindtægt. På Airbnb betaler de fleste værter et værts-servicegebyr, og i Danmark er Airbnbs servicegebyr desuden pålagt 25 % moms. Gem platformfakturaer adskilt fra dine udbetalinger.

Gebyrmodeller og -satser varierer og ændrer sig — bekræft din konkrete models satser hos platformen.

Håndhævelsen er blevet skarpere

Antagelsen "det ser SKAT/kommunen alligevel ikke" holder ikke længere. Efter lovændringer fra 2024 har myndighederne udvidede datamuligheder, og der modtages nu DAC7-data med antal udlejningsdage fra platforme/bureauer. Sørg for, at kalender, platformdata, forbrug og skatteoplysninger kan forklares samlet.

Typiske fejl du skal undgå

• At beskatte nettopayout i stedet for bruttoleje inkl. opkrævet forbrug
• At tro, at hver ejer får sit eget fulde bundfradrag
• At regne med "dobbelt" bundfradrag ved at blande privat og platform
• At vælge regnskabsmetoden uden at vide, at valget er irreversibelt
• At bruge sidste års satser uden at tjekke årets

Kilder du altid bør kontrollere

Brug de officielle kilder og notér datoen: skat.dk (udlejning af sommerhus + moms ved udlejning), info.skat.dk og Retsinformation. Ved tvivl — især i gråzonen mellem integreret bolig og selvstændig bolig — overvej en revisor eller et bindende svar.